LEGAL INSIGN #04: Khu Thương mại tự do Cái Mép Hạ - Khi Thành phố Hồ Chí Minh “may áo thể chế” cho một sân chơi mới

Ngày 23/7/2026, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 4560/QĐ-UBND về việc thành lập Khu Thương mại tự do Thành phố Hồ Chí Minh gắn với cảng biển khu vực Cái Mép Hạ. Với quy mô khoảng 4.174,35 ha tại phường Tân Phước và phường Tân Hải, Khu Thương mại tự do được tổ chức thành 03 khu chức năng với 08 phân khu, bao gồm các khu bến cảng container, ga Cái Mép Hạ, cảng thủy nội địa, khu công nghiệp, Trung tâm logistics Cái Mép Hạ và khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ. Quyết định cũng đặt ra định hướng phát triển khu vực này theo mô hình kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, logistics xanh, sản xuất giá trị gia tăng cao và kết nối với chuỗi cung ứng toàn cầu.Nhưng nếu chỉ nhìn Quyết định 4560 như một quyết định thành lập thêm một khu vực đầu tư mới, chúng ta có thể bỏ qua điều quan trọng nhất đó là: Cái Mép Hạ không chỉ đang hình thành một địa điểm đầu tư mới. Thành phố đang hình thành một không gian pháp lý mới.

Và với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, câu hỏi quan trọng không nên bắt đầu bằng: “Khu Thương mại tự do có những ưu đãi gì?” Mà nên bắt đầu bằng: “Tôi đang bước vào một không gian pháp lý như thế nào, và khoản đầu tư của tôi cần được cấu trúc ra sao trong không gian đó?” Đó, theo tôi, mới là vấn đề pháp lý đáng được nhìn thấy ngay từ đầu.

1. Một không gian pháp lý mới đang được hình thành

Điểm đáng chú ý của Quyết định 4560 không chỉ nằm ở việc xác định một ranh giới địa lý mới. Quyết định xác định Khu Thương mại tự do gắn với cảng biển khu vực Cái Mép Hạ là mô hình tiên phong, thí điểm và tích lũy kinh nghiệm với các thể chế vượt trội, hướng tới việc tạo ra môi trường đầu tư và thương mại tự do theo tiêu chuẩn quốc tế, kết nối sản xuất, thương mại và dịch vụ của Thành phố với khu vực và thế giới. Đồng thời, khu vực này được định hướng trở thành một hệ sinh thái gắn kết giữa cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ và Cảng hàng không quốc tế Long Thành, phát triển logistics xanh, sản xuất xanh, đổi mới sáng tạo và thu hút các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực logistics, dịch vụ hàng hải và thương mại quốc tế.

Những định hướng đó cho thấy FTZ Cái Mép Hạ không được thiết kế đơn thuần như một khu đất dành cho hoạt động sản xuất hoặc logistics. Nó được thiết kế như một không gian kinh tế có cơ chế vận hành đặc thù. Điều này cần được hiểu đúng, Khu Thương mại tự do không phải là một “ốc đảo pháp lý” nằm ngoài Việt Nam. Đây vẫn là một khu vực thuộc lãnh thổ Việt Nam, nhưng được đặt trong một cơ chế pháp lý đặc thù về tổ chức quản lý, đầu tư, thương mại, hải quan và các chính sách có liên quan. Vì vậy, đây không phải là một nơi “ít luật hơn”, đây là một nơi mà cách áp dụng và vận hành pháp luật có thể khác với mô hình đầu tư thông thường. Sự khác biệt đó làm thay đổi cách một nhà đầu tư cần tiếp cận dự án. Một nhà đầu tư không thể chỉ hỏi có được đầu tư ngành nghề này hay không? mà phải hỏi tiếp: (i) Dự án nằm ở phân khu nào? (ii) Cấu trúc pháp nhân nào phù hợp? (iii) Hàng hóa sẽ di chuyển như thế nào? (iv) Nghĩa vụ thuế và hải quan phát sinh ở đâu và khi nào? (v) Hạ tầng có đáp ứng được mô hình kinh doanh hay không? (vi) Và nếu cơ chế pháp lý được tiếp tục hoàn thiện trong quá trình dự án vận hành, khoản đầu tư và các hợp đồng dài hạn sẽ được xử lý như thế nào? Đó là sự khác biệt giữa tư vấn một thủ tục và tư vấn một khoản đầu tư.

2. “Luật chơi” của Cái Mép Hạ đến từ đâu?

Một trong những điểm cần lưu ý khi nghiên cứu FTZ Cái Mép Hạ là không nên đọc Quyết định 4560 như một văn bản độc lập. Chính Quyết định 4560 được ban hành trên cơ sở Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết số 260/2025/QH15. Bên cạnh đó căn cứ theo  Nghị quyết số 89/2025/NQ-HĐND của HĐND Thành phố về trình tự, thủ tục thành lập, mở rộng và điều chỉnh ranh giới Khu Thương mại tự do. Có thể hình dung cấu trúc pháp lý hiện nay theo trình tự:

Quốc hội
↓
Nghị quyết 98/2023/QH15
↓
Nghị quyết 260/2025/QH15
↓
Cơ chế và quy trình của Thành phố
↓
Quyết định 4560/QĐ-UBND
↓
Các quy chế, tiêu chí và cơ chế triển khai tiếp theo

Điều này dẫn đến một hệ quả quan trọng: Quyết định thành lập chưa phải là toàn bộ “luật chơi” của FTZ. Quyết định 4560 giao HEPZA là cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp đối với Khu Thương mại tự do, đồng thời giao HEPZA xây dựng kế hoạch triển khai, trong đó có các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư và dự án, và tham mưu UBND Thành phố ban hành quy chế hoạt động của Khu Thương mại tự do. Quyết định cũng đặt ra nhiệm vụ tiếp tục hoàn thiện nền tảng quản lý, vận hành và cơ chế ưu đãi đầu tư. Điều này cho thấy một thực tế pháp lý cần được nhìn nhận đúng, FTZ Cái Mép Hạ đã có nền tảng pháp lý để hình thành, nhưng cơ chế vận hành chi tiết vẫn đang được tiếp tục xây dựng. Đối với nhà đầu tư, điều đó có nghĩa là việc thẩm định pháp lý không nên chỉ được thực hiện một lần trước khi đầu tư rồi kết thúc. Trong giai đoạn đầu của một cơ chế mới, bên cạnh thẩm định pháp lý chuyên sâu (legal due diligence), nhà đầu tư còn cần quan tâm đến giám sát pháp lý (legal monitoring), tức khả năng theo dõi liên tục những thay đổi của cơ chế pháp lý có thể tác động trực tiếp đến dự án.

3. Nhà đầu tư đang bước vào một cơ chế vẫn đang được hoàn thiện

Đây, theo tôi, là một trong những vấn đề đáng được nhìn thấy sớm nhất. Một dự án tại Cái Mép Hạ có thể có vòng đời hàng chục năm. Hợp đồng thuê đất, hợp đồng hạ tầng, hợp đồng logistics, hợp đồng cung ứng, khoản đầu tư nhà máy hoặc hệ thống kho bãi đều có thể kéo dài rất lâu. Trong khi đó, cơ chế pháp lý của FTZ được hình thành trên nền tảng cơ chế thí điểm và đang tiếp tục được cụ thể hóa trong quá trình triển khai. Hai khoảng thời gian này không giống nhau, Khoản đầu tư có thể rất dài. Trong khi đó cơ chế vận hành có thể tiếp tục được hoàn thiện. Đây chính là nơi xuất hiện một dạng rủi ro mà nhà đầu tư thường không nhìn thấy nếu chỉ tập trung vào danh sách ưu đãi.

3.1. Điều quan trọng không chỉ là chính sách hiện tại cho phép gì

Một nhà đầu tư có thể xây dựng mô hình tài chính dựa trên những giả định về thuế, hải quan, đất đai, thủ tục hành chính hoặc điều kiện vận hành. Nhưng trong một cơ chế mới, điều quan trọng không chỉ là xác định các quyền và ưu đãi tại thời điểm đầu tư. Cần đặt thêm câu hỏi Nếu cơ chế được điều chỉnh trong tương lai, hợp đồng và cấu trúc đầu tư của tôi sẽ xử lý như thế nào? Đó là lý do các giao dịch đầu tư dài hạn cần được xem xét ngay từ đầu về những vấn đề như: thay đổi pháp luật; thay đổi chính sách; cơ chế phân bổ rủi ro; quyền điều chỉnh; cơ chế tham vấn; điều kiện chấm dứt; bồi thường và các biện pháp bảo vệ phù hợp với giao dịch. Mục tiêu không phải là giả định rằng chính sách chắc chắn sẽ thay đổi. Mục tiêu là không để sự thay đổi chính sách trở thành một rủi ro mà hợp đồng hoàn toàn không có cơ chế xử lý.

3.2. Ưu đãi không đồng nghĩa với giảm nghĩa vụ tuân thủ

Một khu thương mại tự do có thể tạo ra những lợi thế đáng kể về thương mại, logistics và hải quan. Nhưng chính cơ chế ưu đãi đó lại đòi hỏi hệ thống kiểm soát tương ứng. Đặc biệt, khi hàng hóa di chuyển giữa FTZ và phần còn lại của thị trường nội địa, doanh nghiệp cần xác định rõ: trạng thái pháp lý của hàng hóa; giao dịch và luồng hàng; thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế; chứng từ cần duy trì; dữ liệu cần kiểm soát; trách nhiệm của doanh nghiệp trong hệ thống giám sát hải quan. Nói cách khác thì ưu đãi càng phụ thuộc vào điều kiện tuân thủ, hệ thống kiểm soát nội bộ càng phải được thiết kế từ đầu. Đối với doanh nghiệp FDI, đây không còn là câu chuyện riêng của bộ phận pháp chế. Nó liên quan đồng thời đến:

Legal – Tax – Customs – Accounting – Supply Chain – Internal Control.

Đó cũng là lý do một dự án FTZ không nên được tư vấn theo từng “mảnh” pháp lý riêng biệt.

4. Không phải cứ vào FTZ là có cùng một bộ quyền lợi

Quyết định 4560 xác định Khu Thương mại tự do có quy mô khoảng 4.174,35 ha, được phân thành 03 khu chức năng với 08 phân khu liền kề. Trong đó có các phân khu cảng container, ga Cái Mép Hạ, cảng thủy nội địa, khu nam Khu công nghiệp Cái Mép, Trung tâm logistics Cái Mép Hạ và khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ. Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với nhà đầu tư. Một dự án logistics, một dự án sản xuất và một dự án dịch vụ thương mại dù cùng nằm trong ranh giới FTZ nhưng không đương nhiên có cùng điều kiện về địa điểm, hạ tầng, vận hành và các yêu cầu pháp lý liên quan. Vì vậyĐược vào FTZ chưa phải là một kết luận pháp lý đủ để tư vấn cho nhà đầu tư. Câu hỏi đúng phải là: “Dự án này thuộc không gian chức năng nào, và không gian đó có thực sự phù hợp với mô hình kinh doanh dự kiến hay không?”

4.1. Vị trí dự án quan trọng không kém việc được chấp thuận đầu tư

Đối với một dự án thông thường, địa điểm có thể được xem trước hết là một biến số thương mại. Đối với một khu vực có cấu trúc cảng – logistics – đường sắt – công nghiệp – dịch vụ đan xen như Cái Mép Hạ, địa điểm còn là một biến số pháp lý. Nhà đầu tư cần xem xét đồng thời: Quy hoạch → Phân khu → Đất → Hạ tầng → Hành lang bảo vệ → Kết nối giao thông → Khả năng vận hành thực tế.

Một khu đất có thể phù hợp về mặt thương mại nhưng không nhất thiết phù hợp với mô hình pháp lý của dự án. Một vị trí có thể có diện tích lớn nhưng lại có những giới hạn liên quan đến hạ tầng dùng chung, giao thông, cảng, đường thủy hoặc các yêu cầu kỹ thuật khác. Do đó, lựa chọn địa điểm không nên chỉ dựa trên bản đồ thương mại hoặc thông tin giới thiệu dự án. Nó cần được thực hiện trên cơ sở legal and planning due diligence đủ sâu.

5. Đối với nhà đầu tư FDI, Cái Mép Hạ là bài toán cấu trúc đầu tư

Một dự án đầu tư không thực sự bắt đầu từ việc thành lập công ty. Nó bắt đầu từ việc xác định mô hình đầu tư.

5.1. Đầu tư bằng pháp nhân nào?

Nhà đầu tư có thể phải cân nhắc giữa việc:

• thành lập pháp nhân dự án mới;
• sử dụng pháp nhân hiện hữu;
• tổ chức cấu trúc công ty dự án;
• hoặc xây dựng cấu trúc liên kết với doanh nghiệp khác trong chuỗi cung ứng.

Lựa chọn này có thể tác động đến: thủ tục đầu tư; đất đai; thuế; hải quan; giao dịch nội bộ tập đoàn; tài sản; trách nhiệm pháp lý và khả năng tái cấu trúc hoặc thoái vốn sau này. Vì vậy, câu hỏi “thành lập công ty ở đâu?” đôi khi phải được đặt sau câu hỏi: “Chúng ta muốn cấu trúc dòng vốn, tài sản, hàng hóa và trách nhiệm pháp lý như thế nào?”

5.2. Dòng hàng hóa phải được thiết kế cùng với cấu trúc pháp lý

Một doanh nghiệp trong FTZ có thể có nhiều dòng hàng hóa:

Nước ngoài → FTZ

FTZ → Nước ngoài

FTZ → Thị trường nội địa

Thị trường nội địa → FTZ

Mỗi dòng có thể dẫn đến những vấn đề khác nhau về hải quan, thuế, chứng từ và kiểm soát. Nếu doanh nghiệp chỉ thiết kế nhà máy hoặc kho trước, sau đó mới hỏi bộ phận pháp lý cách xử lý dòng hàng, có thể đã bỏ lỡ cơ hội tối ưu cấu trúc.Một cách tiếp cận hợp lý hơn là:

Mô hình Kinh doanh → Chuỗi Cung ứng → Cấu trúc Thuế & Hải quan → Cấu trúc Pháp lý

5.3. Thuế và hải quan không nên là phần việc được xử lý sau cùng

Đối với một số dự án, lợi thế thương mại có thể phụ thuộc đáng kể vào cách doanh nghiệp tổ chức hoạt động xuất nhập khẩu, lưu kho, sản xuất, gia công hoặc phân phối. Khi đó, hệ thống kế toán, chứng từ, quản trị kho, dữ liệu và kiểm soát nội bộ cần được thiết kế tương thích ngay từ đầu. Một lỗi phát sinh trong giai đoạn vận hành không chỉ là vấn đề kế toán.Nó có thể trở thành vấn đề về: Tuân thủ Hải quan → Rủi ro Thuế → Xử phạt Hành chính → Gián đoạn Chuỗi Cung ứng. Do đó, đối với một số dự án, chi phí để thiết kế hệ thống tuân thủ ngay từ đầu có thể thấp hơn đáng kể so với chi phí sửa chữa hệ thống sau khi doanh nghiệp đã đi vào vận hành.

6. Năm câu hỏi pháp lý cần được trả lời trước khi quyết định đầu tư

Nếu được giao tư vấn một dự án tại Khu Thương mại tự do Cái Mép Hạ ở thời điểm hiện nay, tôi sẽ không bắt đầu bằng việc lập ngay một danh sách giấy phép. Tôi sẽ bắt đầu bằng năm câu hỏi.

6.1. Dự án này có thực sự phù hợp với FTZ không?

Không chỉ xét ngành nghề, nhà đầu tư cần xem xét đồng thời: mô hình kinh doanh + phân khu + địa điểm + nhu cầu hạ tầng + định hướng phát triển + điều kiện pháp lý. Một dự án được phép thực hiện tại Việt Nam chưa chắc là dự án phù hợp nhất để đặt trong FTZ.

6.2. Nhà đầu tư thực sự được hưởng ưu đãi gì, và điều kiện để duy trì những ưu đãi đó là gì?

Không nên dừng ở việc lập một danh sách ưu đãi mà cần xác định: điều kiện hưởng; thời điểm hưởng; phạm vi hưởng;điều kiện duy trì; trường hợp mất hoặc thay đổi ưu đãi; tác động của những thay đổi đó đến mô hình tài chính. Một ưu đãi chỉ thực sự có giá trị khi doanh nghiệp hiểu được điều kiện pháp lý để duy trì nó trong suốt vòng đời dự án.

6.3. Đất và hạ tầng có cho phép doanh nghiệp vận hành đúng mô hình kinh doanh hay không?

Đây là câu hỏi cần được trả lời trước khi ký những cam kết đầu tư dài hạn. Legal due diligence cần đi cùng planning due diligence và, khi cần thiết, technical due diligence. Không chỉ xem “Có đất hay không?” mà phải xem: “Có thể xây dựng, kết nối và vận hành đúng cách trên khu đất đó hay không?”

6.4. Doanh nghiệp phải xây dựng hệ thống thuế – hải quan – kế toán như thế nào ngay từ ngày đầu?

Đây là câu hỏi thường bị đẩy xuống sau cùng. Theo tôi, đối với FTZ, thứ tự đó nên được đảo ngược. Nếu doanh nghiệp dự kiến có hoạt động xuất nhập khẩu, lưu kho, gia công, phân phối hoặc logistics phức tạp, hệ thống tuân thủ phải được thiết kế song song với mô hình kinh doanh. Tuân thủ không phải là lớp áo mặc thêm sau khi doanh nghiệp đi vào hoạt động. Nó phải là một phần của kiến trúc doanh nghiệp ngay từ đầu.

6.5. Nếu cơ chế pháp lý thay đổi, khoản đầu tư của doanh nghiệp được bảo vệ như thế nào?

Nhà đầu tư có thể không kiểm soát được sự thay đổi của chính sách. Nhưng có thể kiểm soát cách hợp đồng và cấu trúc đầu tư phản ứng với sự thay đổi đó. Do đó, các giao dịch dài hạn cần được xem xét về: thay đổi pháp luật; thay đổi chính sách; phân bổ rủi ro; quyền điều chỉnh; cơ chế tham vấn; quyền chấm dứt; bồi thường và các cơ chế bảo vệ khác phù hợp với từng giao dịch. Mục tiêu không phải là loại bỏ hoàn toàn rủi ro chính sách. Mục tiêu là không để rủi ro đó trở thành một khoảng trống pháp lý trong hợp đồng.

7. Góc nhìn của Luật sư: Đây là bài toán cấu trúc đầu tư, không phải bài toán xin giấy phép

Nếu tiếp cận FTZ Cái Mép Hạ theo cách truyền thống, nhà đầu tư có thể đi theo trình tự: Tìm đất → Thành lập công ty → Xin giấy phép → Xây dựng → Vận hành → Xử lý thuế và hải quan. Theo tôi, với một mô hình mới như Cái Mép Hạ, trình tự này cần được nhìn lại. Một cách tiếp cận phù hợp hơn có thể là:

Mô hình Đầu tư 

↓ 

Điều kiện Pháp lý

↓

Địa điểm & Quy hoạch

↓

Cấu trúc Đầu tư

↓

Cấu trúc Thuế và Hải quan

↓

Đất đai và Cơ sở Hạ tầng

↓

Lao động và Nhập cảnh

↓

Bảo hộ Hợp đồng

↓

Triển khai và Giám sát Pháp lý Thường xuyên

Sự khác biệt nằm ở chỗ luật sư tham gia trước quyết định đầu tư, thay vì chỉ tham gia để hoàn tất hồ sơ sau khi quyết định đã được đưa ra. Đây cũng là nơi vai trò của cố vấn pháp lý thay đổi. Luật sư không chỉ trả lời: “Được hay không được?” Mà phải trả lời thêm: “Nếu được, nên làm theo cấu trúc nào?” “Cấu trúc nào tạo ra ít rủi ro hơn?” “Nếu cơ chế thay đổi, cấu trúc đó có còn đứng vững hay không?” Và quan trọng nhất: “Làm thế nào để khoản đầu tư có thể vận hành đúng pháp luật trong thực tế, chứ không chỉ đúng trên hồ sơ?”

8. Kết luận: Giá trị của Cái Mép Hạ sẽ không chỉ nằm ở ưu đãi

Việc Thành phố Hồ Chí Minh thành lập Khu Thương mại tự do gắn với cảng biển khu vực Cái Mép Hạ là một bước đi có ý nghĩa lớn đối với chiến lược phát triển kinh tế biển, logistics và hội nhập quốc tế của Thành phố. Nhưng thành công của một FTZ không chỉ được quyết định bởi diện tích bao nhiêu hecta, số lượng cảng hay mức độ ưu đãi. Nó còn được quyết định bởi một yếu tố ít nhìn thấy hơn: mức độ rõ ràng, minh bạch và khả năng dự đoán của môi trường pháp lý trong quá trình vận hành. Đối với Nhà nước, thách thức là biến một cơ chế đặc thù thành một môi trường đầu tư đủ linh hoạt để cạnh tranh quốc tế nhưng đủ rõ ràng để doanh nghiệp có thể dự đoán và tuân thủ. Đối với nhà đầu tư, thách thức không chỉ là tận dụng những ưu đãi hiện tại, mà là cấu trúc khoản đầu tư đủ tốt để thích ứng với quá trình hoàn thiện cơ chế. Đối với luật sư, đây là một bài toán rộng hơn nhiều so với việc xác định một dự án “có được cấp phép hay không”. Đó là bài toán thiết kế, Thiết kế cấu trúc đầu tư, Thiết kế dòng hàng hóa, Thiết kế cơ chế tuân thủ, Thiết kế hợp đồng và thiết kế những lớp bảo vệ cần thiết cho một khoản đầu tư có thể kéo dài hàng chục năm. Cái Mép Hạ vì vậy không chỉ là một địa điểm mới trên bản đồ đầu tư của Việt Nam. Nó là một phép thử đối với khả năng của hệ thống pháp luật trong việc tạo ra một không gian kinh doanh mới và đồng thời cũng là phép thử đối với năng lực của nhà đầu tư và cố vấn pháp lý trong việc vận hành trong một không gian mà “luật chơi” đang tiếp tục được hoàn thiện. Trong một sân chơi mới, lợi thế không chỉ nằm ở việc biết luật chơi. Lợi thế nằm ở việc nhìn thấy luật chơi sẽ tác động đến khoản đầu tư của mình như thế nào.

---

HT | Pháp lý chuyên sâu

Beyond Advice.

Bài viết thể hiện quan điểm phân tích pháp lý của tác giả tại thời điểm công bố, dựa trên Quyết định số 4560/QĐ-UBND ngày 23/7/2026 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị quyết số 98/2023/QH15, Nghị quyết số 260/2025/QH15 và các quy định có liên quan. Nội dung nhằm mục đích cung cấp thông tin và phân tích pháp lý tổng quan, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cụ thể đối với từng dự án, giao dịch hoặc nhà đầu tư.